Préstamos Hipotecarios – Enero 2009

por Staff ZonaBancos.com

martes, 27 de enero de 2009

Del relevamiento efectuado de los préstamos hipotecarios, en base a lo informado por las entidades al BCRA en el marco del Régimen de Transparencia (al mes de enero de 2009) y complementado según información suministrada por las entidades en sus sitios web, se desprende lo siguiente:

Préstamos a tasa fija:

• Se evidencia una marcada aversión de los bancos de otorgar préstamos al público a tasa fija, dado que sólo tres entidades (Banco Santander Río, Banco Ciudad y Banco Hipotecario con dos opciones) ofrecen estas líneas, denotando que las entidades se muestran poco interesadas en proyectar sus flujos de fondo a tasa fija para períodos prolongados de tiempo, ofreciendo sólo en mediano o corto plazo.

• El plazo máximo de estas asistencias lo representan las ofertas del Hipotecario y Santander, que es de 10 años. Aunque para ello, hay que endeudarse a un costo financiero total mínimo del 31,18%

Préstamos a tasa variable:

• El mayor plazo relevado continúa en los 30 años, destacando que al Banco Macro (el único banco que anteriormente presentaba esta oferta) se le suma el Banco de la Nación Argentina. Se aclara que si el público consulta la información del Régimen de Transparencia, verá también que los bancos Bisel y Tucumán poseen las mismas características de los préstamos que su controlante Banco Macro. A los efectos de nuestro relevamiento, se ha considerado al Grupo Macro en su conjunto como una sola entidad.

• Así, el total de entidades que ofrecen préstamos a tasa variable es de 12.

• El plazo máximo promedio de las alternativas ofrecidas al público es de 16,3 años, superior incluso al plazo máximo ofrecido a tasa fija.

• En cuanto a las tasas nominales anuales, el promedio es de 19,46% (al mes de octubre, dicho promedio alcanzaba el 16,5%). Aunque analizando los CFT de las alternativas, el promedio actual es de 24,13% cuando en nuestro relevamiento anterior era del 22%. Recordamos que el CFT es lo que uno termina realmente pagando por encima del capital efectivamente recibido en préstamo.

• Según los datos relevados, al igual que en nuestro relevamiento anterior, en esta oportunidad no puede establecerse una alternativa ideal dado que no hay un banco que otorgue el mayor plazo con el menor CFT.

Percepción del público respecto del mercado inmobiliario:

Es entendible y razonable que ante esta situación, el público muestre más dudas que certezas al momento de embarcarse en un préstamo a largo plazo. Más aún cuando las ofertas de las entidades no son muchas ni muy buenas, no hay mucho para elegir.

En ese sentido, mucha gente (según percibimos en nuestro Consultorio Financiero) que consulta si es momento o no para embarcarse en un proyecto a largo plazo. Ante esta situación, consideramos que es prudente analizar muy bien la situación y ver cuál es la necesidad o urgencia del público.

Dado que las ofertas de préstamos a tasa fija es casi nula, hay que asesorarse muy bien acerca de las condiciones de variación de las tasas (base de variación, frecuencia, etc) y luego analizar en qué escenarios esta tasa podría variar.

En ese sentido, cabe mencionar que las tasas variables de los préstamos han experimentado de un tiempo a esta parte un importante incremento, hecho que ha repercutido directamente en el importe de las cuotas que el público debe afrontar. Esto afecta la capacidad de pago del público dado que las condiciones actuales difieren de las pactadas.

La explicación de esta variación, radica en que por lo general los bancos pactan sus tasas variables en función a tasas de referencia elaboradas por el Banco Central en función al relevamiento de las tasas que por depósitos los bancos pagan al público. Y dadas las variaciones que las tasas por depósitos sufrieron en el último año (conflicto con el campo, crisis internacional, estatización de los fondos de las AFJP) esto ha impactado negativamente en las cuotas de los préstamos hipotecarios a tasa variable.

Ante esta situación, el público ha comenzado a demostrar su justificado desacuerdo, conformando agrupaciones que reclaman un trato más acorde con la realidad del ingreso medio. Por ejemplo, cabe mencionar a la agrupación Deudores Hipotecarios (http://www.hipotecarios.org)

En nuestra opinión, la percepción del mercado de préstamos inmobiliarios es que se encuentra en un proceso de desaceleración que culminará con un estancamiento, acompañando a las variables de la construcción de edificios de vivienda. Bueno sería que dicho estancamiento repercuta a la baja en los precios, de manera de que el acceso a la vivienda sea más alcanzable para el público.