Préstamos hipotecarios: desaceleración y estancamiento

por Staff ZonaBancos.com

martes, 28 de octubre de 2008

Del relevamiento efectuado por el staff de NotiBANCOS.com acerca de los costos y características de los préstamos hipotecarios ofrecidos por las entidades financieras (en base a información suministrada por las entidades -oficiales o sitios web- más lo que surge de lo informado por ellas al BCRA en el marco del Régimen de Transparencia según la última información disponible), se verifica lo siguiente:

Préstamos a tasa fija:

• Solamente tres entidades ofrecen préstamos a tasa fija. Ellas son el Banco Ciudad, Banco Hipotecario y Santander Río.

• El plazo máximo de estas asistencias lo representa la oferta del Hipotecario, que es de 10 años con una tasa nominal anual del 22,75%. No obstante ello, el costo financiero total (CFT) es del 31,18%. El CFT incluye además de la tasa nominal anual, los gastos de otorgamiento, administrativos, de seguros, etc es decir que es el total que uno termina pagando por la financiación recibida

Préstamos a tasa variable:

• La oferta en este tipo de línea es mayor que en la de tasa fija, denotando que las entidades se muestran poco interesadas en proyectar sus flujos a tasa fija en un período ni siquiera prolongado de tiempo, sino mediano o corto.

• Cabe destacar que los bancos Itaú y del Chubut no ofrecen más préstamos hipotecarios, según ha podido relevarse del Régimen de Transparencia.

• El mayor plazo relevado continúa siendo el de 30 años, constituyéndose el Banco Macro el único banco que lo ofrece. El plazo máximo promedio de las alternativas ofrecidas al público es de 16,76 años, superior incluso al plazo máximo ofrecido a tasa fija.

• En cuanto a las tasas nominales anuales, el promedio es de 16,48% (al mes de mayo, dicho promedio alcanzaba el 15,13%). Aunque analizando los CFT de las alternativas, el promedio actual es de 22,01% cuando en el mes anterior era del 19,78%.

• De ello se desprende que los costos financieros superan en un 33,5% a las tasas nominales informadas.

• Los montos máximos a financiar oscilan entre $ 40.000 (Banco Municipal de Rosario, para 5 años) y $ 600.000 (Banco Hipotecario para 20 años), aunque el Credicoop y BNP Paribás no tienen definido un límite máximo para el monto a financiar.

Percepción del público y del staff de NB respecto del mercado inmobiliario:

Es entendible y razonable que ante esta situación, el público muestre más dudas que certezas al momento de embarcarse en un préstamo a largo plazo. Más aún cuando las ofertas de las entidades no son muchas, ni muy buenas, razón por la cual no hay mucho para elegir.

En ese sentido, mucha gente (según percibimos de las preguntas que nos llegan a nuestro Consultorio Financiero) se pregunta si es momento o no para embarcarse en un proyecto a largo plazo. Ante lo expuesto, consideramos que hay que ser muy prudente para analizar exhaustivamente la situación de cada persona y definir cuál es la necesidad o urgencia para tomar este tipo de financiación, sobretodo con la actual crisis financiera/ económica por la que atraviesa el mundo y en particular la Argentina..

Dado que las ofertas de préstamos a tasa fija es casi nula, para sacar un préstamo hipotecario a tasa variable hay que asesorarse muy bien acerca de las condiciones de variación de las tasas (base de variación, frecuencia, etc) y luego analizar en qué escenarios dicha tasa podría variar. Un dato no menor para tener en cuenta sería la forma en que actuaron las distintas entidades durante de la crisis del 2001, es decir con qué velocidad y en qué medida trasladaron la suba de tasas a las cuotas de los prestatarios (en las entidades oficiales este proceso fue mucho más lento o inexistente). También es cierto que actualmente existe una oferta de tasas combinadas que permite pagar tasa fija en los primeros años, la que luego se transforma en variable. Una de las posibles estrategias para aprovechar esta situación es cancelar totalmente el préstamo antes de que llegue la tasa variable, aunque ante esta alternativa el deudor debería tener toda “la platita” para cancelar el monto total antes de tiempo más la multa/penalidad por cancelar el préstamo antes su vencimiento (esto está escrito en el contrato).

En nuestra opinión y ante el panorama actual, nuestra percepción del mercado de préstamos inmobiliarios es que se encuentra en un proceso de desaceleración que culminará con un estancamiento, acompañando a las variables de la construcción de edificios de vivienda. Hay dos cuestiones que se deberían considerar: por un lado que la recesión que se viene haga disminuir el costo de las propiedades lo que hará de alguna forma “más alcanzable” para el público el acceso a una vivienda a través del préstamo hipotecario pero por otro lado la alta inflación que se evidencia año tras año y el deterioro del salario real hace que la relación cuota/ingreso (driver vital de este negocio) perjudique el potencial beneficio alcanzado por la baja antes mencionada.

Para más información sobre tasas y tipos de préstamos hipotecarios, consulte nuestra sección Préstamos Hipotecarios