FIDEICOMISOS DE GARANTÍA

por Staff ZonaBancos.com

domingo, 07 de mayo de 2006

El 26-02-05, mediante la Comunicación "A" 4501, el BCRA permitió a los bancos computar como Garantía Preferida B a los Fideicomisos de Garantía constituidos con el objeto de respaldar el pago de financiaciones otorgadas para la construcción de inmuebles. Esta nueva modalidad de garantía constituye una medida de fomento al desarrollo inmobiliario.

El esquema que generalmente se sigue en la estructuración de esos fideicomisos de garantía es el siguiente:

1) El desarrollador inmobiliario, en carácter de fiduciante, cede al fideicomiso el inmueble en el que se llevará a cabo la construcción de la obra, transfiriendo todos los derechos resultantes a la finalización de la obra tales como el producido de las ventas que se realizaren o de los alquileres que se pactaren.

2) A cambio de la financiación otorgada, la entidad prestamista se va a constituir en beneficiario del fideicomiso. El BCRA impide que el fiduciario del fideicomiso sea la entidad prestamista o alguna sociedad vinculada a la misma.

3) El contrato del fideicomiso debe establecer que el producido de la comercialización o locación de la obra finalizada debe destinarse al pago de las obligaciones contraídas con la entidad prestamista.

4) El fiduciario debe tener un amplio poder de control sobre la ejecución de la obra, y el contrato debe otorgarle la facultad de liquidar los bienes y pagar al banco prestamista, ante la verificación de situaciones de incumplimiento en el pago de la financiación otorgada.

Tal como puede apreciarse en el gráfico precedente, el desarrollador cede al fideicomiso el terreno, más la obra que desarrollará sobre ese terreno, más los derechos sobre el producido de las futuras ventas o locaciones. A cambio, recibe un Certificado de Participación en el fideicomiso que al final de la obra pagará el remanente que surja luego de pagar el Título de Deuda del banco prestamista y los gastos que correspondan.

El contrato del fideicomiso deberá establecer quién será la empresa constructora que llevará a cabo la obra y quién será el agente comercializador. El costo de la obra será financiado con la asistencia del banco prestamista.

El Banco prestamista, a cambio de su asistencia financiera recibe un Título de Deuda del fideicomiso que le otorga la calidad de Beneficiario de ese fideicomiso. Ese Título de Deuda se va a pagar con el producido de las ventas o locaciones que se pacten una vez finalizada la obra.

Cabe señalar que la garantía que genera esta estructura fiduciaria tiene mucho más fuerza de ejecución que una garantía hipotecaria, ya que en caso de incumplimiento no es necesario iniciar juicio de ejecución hipotecaria, ya que el bien se encuentra en poder del fiduciario y el fiduciario tiene facultades e instrucciones precisas para liquidarlo y saldar la deuda con el banco prestamista.

No existen dudas de que esta es una excelente medida que contribuye al aliento del negocio inmobiliario. En tal sentido, dada la fuerza de ejecución que tienen estas estructuras fiduciarias, entendemos que sería bueno que se siga avanzando en la utilización del fideicomiso como herramienta de garantía y que el BCRA permita el cómputo de esas nuevas garantías como Preferidas B.