HIPOTECARIOS: ¿CONVIENE TASA FIJA O TASA VARIABLE?

por Staff ZonaBancos.com

martes, 12 de octubre de 2004

A los fines del presente análisis se comparó la línea hipotecaria de una entidad que ofrece este tipo de préstamos bajo dos modalidades: la primera de ellas es a una tasa fija del 12,5% TNA en un plazo máximo de 10 años, y la segunda de ellas es también a 10 años, a una tasa variable que ajusta en función a la tasa de encuesta del BCRA de depósitos hasta 59 días más 500 puntos básicos (la tasa variable inicial de esta línea es del 8% TNA).

Por supuesto, que a las tasas nominales anuales señaladas en el párrafo anterior hay que adicionarle otros costos financieros tales como una prima de seguro del 0,15% del saldo deudor del préstamo y una comisión del 3% de la cuota a abonar. No obstante ello, para realizar la presente comparación, para simplificar los cálculos, no se van a tener en cuenta tales costos adicionales.

El siguiente gráfico expone la evolución de tasas proyectada a los fines de estimar el costo financiero del préstamo a tasa variable. En el sentido señalado, se proyectó que la tasa de referencia del préstamo (tasa de encuesta de depósitos hasta 59 días) crecería a razón de 25 puntos básicos por mes hasta alcanzar el nivel de las expectativas inflacionarias (7% TNA), y luego se proyectó, para la misma, un ritmo de crecimiento más moderado (4 puntos básicos por mes).

Bajo los supuestos señalados, tal como puede apreciarse en el gráfico precedente, a partir de septiembre de 2006 la tasa variable comenzaría a ser superior a la tasa fija del 12,5% TNA.

Luego, en función a las tasas proyectadas, se estimó el flujo de fondos futuro del préstamo a tasa variable (sin considerar comisiones y seguro). La TIR de dicho cash flow es del 12,18% TNA, TIR inferior al 12,5% TNA que arrojaría el cash flow del préstamo a tasa fija (sin considerar comisiones y seguro). Por tal motivo, la alternativa menos costosa desde el punto de vista financiero es el préstamo hipotecario a tasa variable.

Bajo los supuestos proyectados, la cuota promedio del préstamo a tasa variable es inferior a la del préstamo a tasa fija ($ 722,54 + seguro y comisión VS $ 731,88 + seguro y comisión). Además, el hecho de que en los primeros 2 años la tasa variable proyectada sea inferior a la fija contribuye fuertemente al abaratamiento relativo del costo financiero del préstamo a tasa variable ya que esto permite cancelar más capital en la etapa inicial del préstamo y al calcularse los intereses sobre saldos, los menores saldos de capital van generando menos intereses en las etapas avanzadas del préstamo (a pesar de la vigencia de tasas altas en esos momentos).

Por todo lo señalado, si usted está próximo a optar por alguna de las dos líneas hipotecarias que ofrece esta entidad (10 años a tasa fija VS 10 años a tasa variable) y coincide con NotiBANCOS en cuanto la evolución futura de las tasas de interés, no dude en tomar la línea de tasa variable. Para comparar otras alternativas, deberá realizar un análisis similar al presente.

Aclaraciones:

1) La presente nota no reviste el carácter de recomendación, es meramente informativa.

2) La proyección de la evolución de las tasas de interés es solo una simple estimación que no necesariamente debe verificarse en la realidad.

3) El presente análisis no es general, solo se circunscribe a la comparación de dos líneas hipotecarias, para un plazo determinado, que ofrece actualmente una entidad del sistema financiero argentino.