Créditos hipotecarios: crece la preocupación de los argentinos endeudados a tasa variable

jueves, 13 de noviembre de 2008

El incremento de las tasas de interés y del Costo Financiero Total golpea fuerte en el bolsillo de los tomadores de préstamos, que deben desembolsar por mes hasta un 30% más que hace un año para saldar su deuda.

El temor es aún mayor porque no hay techo para la escalada de las cuotas.

El sueño de la casa propia que algunos argentinos vieron posible con el privilegio de acceder a un crédito hipotecario entró, tras la crisis internacional y las decisiones locales, en la nebulosa de “la cuerda floja”.

Los pocos préstamos hipotecarios que se realizaron en el último tiempo fueron a tasa variable, ya que prácticamente desaparecieron las ofertas a tasa fija y también se están extinguiendo los combinados. Es por eso que, ante el incremento mensual de la tasa nominal anual y el costo financiero total, el escenario es cada vez más preocupante para los endeudados.

Según los expertos, en promedio, se pagan desde $600 más que hace un año (para una cuota que inicialmente era de $2.000), sin contabilizar el Costo Financiero Total. "El incremento en las cuotas llega hasta un 30%", explicó Gustavo Giraldez, de NotiBANCOS.com.

Lo más grave es que la escalada no tiene techo en un escenario de elevada incertidumbre, motivo que lleva a las entidades a tomar mayores precauciones a la hora de dar un crédito nuevo. O eligen no hacerlo hasta que pase el cimbronazo.

“El año pasado accedimos a un crédito después de una larga espera para que sea aprobado. En ese momento la satisfacción fue enorme. Pero ahora realmente se nos hace casi imposible asumir el costo mensual, con una cuota que se disparó por las nubes y con nuestros ingresos que practicante no se movieron”, comentaron Ana y Raúl en la puerta de la entidad que les otorgó el préstamo.

Cambios en las cuotas

Los tomadores de crédito pagan hoy mucho más dinero que en noviembre de 2007 ya que las tasas, según el BCRA, subieron en promedio casi 5 puntos. Mientras que el año pasado el promedio era de 11.97%, este año es de 16,48% (Tasa Nominal Anual).

De esta manera, una persona que en 2007 podía pagar $2.000, que equivale a un crédito de $139.570 en 120 meses, hoy debe pagar $2.379,90. A esto se le suman $280 mensuales de seguro de vida y el costo financiero total, resultante de adicionar otros costos (gastos administrativos, hipotecas, etc), que en la mayoría de los casos se abonan al otorgarse el crédito, explicó Andrés Mendez, experto en finanzas de Finsoport. Por ejemplo el promedio actual de las entidades es de 22 puntos y hace un mes era de 19.

Opciones del mercado

“Desde septiembre del año pasado, por la inflación, no se encuentran préstamos a tasa fija. Luego, a partir de la crisis del agro, empezó a desaparecer la combinada. Hoy los bancos se manejan con crédito preaprobado a tasa variable aunque prácticamente no se otorgan nuevos”, comentó Evelyn Dorsch, economista de Joaquín Ledesma y Asociados.

Según un relevamiento de NotiBANCOS.com, las condiciones son:

El plazo promedio es de 16,76 años. Macro ofrece el plazo más amplio que es de 30 años.

Las tasas nominales anuales tienen un promedio de 16,48%.

El promedio de los CFT es de 22,01% cuando en el mes anterior era del 19,78%.

Los montos máximos a financiar oscilan entre $40.000 (Banco Municipal de Rosario, para 5 años) y $600.000 (Banco Hipotecario para 20 años).

En tanto, Gabriel Caamaño, del mismo estudio, explicó que estamos en medio del "desapalancamiento crediticio", que es uno de los tres factores que están detrás del contexto incipientemente recesivo:

Efecto ingreso negativo de caída en términos de intercambio

Desapalancamiento financiero (por iliquidez del sistema financiero local)

Iliquidez a nivel de las personas y empresas (o contracción de la cantidad real de circulante en poder del público).

“El primero es resultado de la crisis internacional, los otros dos resultados de la crisis de confianza local (fuga de capitales)”, comentó.

Los números del mercado

El mercado de hipotecarios en la Argentina es chico en comparación a otros países, sin embargo, debido a que pocas personas pueden comprar su casa con los ahorros mensuales, se convierte en una medio importante para gran parte de la clase media y media alta.

En cuanto a las condiciones, cambiaron con más fuerza a partir de la crisis que se desató entre el gobierno y el agro y la incertidumbre del mercado. Es por eso que en los últimos meses los nuevos créditos otorgados han descendido mucho.

Según datos del BCRA, en octubre pasado la originación de nuevos créditos fue de $251 millones, lo que implica una reducción de 45% respecto al mismo mes de 2007, en tanto que la originación neta de los primeros diez meses de 2008 para hipotecarios, de $3.000 millones, equivalió a sólo 89% de la correspondiente al mismo período de 2007.

En cuanto a los saldos, a octubre eran $18.010 millones, de los cuales 760 millones son en dólares y el resto en pesos.

De esta manera, el stock de crédito hipotecario representa tan solo el 1,5% del Producto Bruto Interno (PBI). Hay que tener en cuenta que el sistema financiero local identificado con hogares, que es de unos $68.000 millones e incluye hipotecario, prendarios, tarjetas de crédito, equivale a sólo 6,2% del PBI. Estos niveles están muy alejados del mundo desarrollado, según coinciden en resaltar los analistas.

Por otro lado, cabe destacar que el 65% corresponde a personas físicas en relación de dependencia. Esto ilustra el punto del que el sector formal es el que accede al crédito, no el informal. El restante 35% son profesionales independientes, empresarios y cuentapropistas formales.

En busca de soluciones

Según Dorsch, al analizar el crédito hipotecario en la Argentina hay que tener en cuenta donde se ubican los depósitos en el sistema financiero, ya que es un mercado con dificultades para acceder a securitizacion. “En la medida que no se desarrolle la securitización a largo plazo no se dará crédito hipotecario”, comentó.

“El crédito hipotecario repuntó cuando fue securitizado, demostrando una evolución del mercado. Hoy los bancos tienen depósitos a más de 30 días pero el 75% están colocados a menos de 60 (días). De esta manera, se les hace muy difícil prestar a plazos muy largos”, agregó.

Esto se manifiesta en el número de operaciones con préstamos, que en Capital Federal, uno de los mercados más activos, no alcanza el 8%, un punto por debajo de 2007.

Además, tampoco es acorde la relación entre el valor de la propiedad y el ingreso de las personas, lo que hace que no se llegue a un financiación accesible.

Lo más grave es que las condiciones no parecen mejorar por el momento, sino que por el contrario, el escenario es cada vez más sombrío.

Fuente: Guillermina Fossati para iProfesional.com