Créditos hipotecarios siguen en caída libre y a la espera de un "salvataje oficial"

martes, 17 de marzo de 2009

El stock de préstamos cae al ritmo de una demanda que se enfría entre las exigencias de los bancos y el temor a endeudarse. Pocas familias pueden cumplir con los requisitos mientras crece la necesidad de acceder a la casa propia, para evitar el alquiler.

La caída del consumo originó, por parte del Gobierno, una serie de anuncios de financiamiento más flexibles orientados a la reactivación del mercado interno.

Primero fue el turno de los autos, los electrodomésticos y hasta el turismo o la canasta navideña; en una segunda etapa llegaron desde los camiones hasta las bicicletas, además de la ampliación de las condiciones para que quien lo desee, pudiera comprar un 0Km.

Mientras la catarata de anuncios sigue su curso, una de las medidas más esperada es la destinada al mercado de la vivienda, en un escenario donde las tasas de interés se mantienen en niveles elevados y las ofertas de los bancos son cada vez más costosas.

Después de algunos amagues llegó el momento y el gobierno dio el primer paso en el sector, con el lanzamiento de una línea de créditos que servirá, en principio, para la ampliación o refacción de las propiedades. Se trata de préstamos, similares a los personales, para los cuales se utilizarán los fondos de la ANSeS y tendrán un plazo de 24 meses con tasas al 13 por ciento.

Ahora se espera un segundo paso oficial: la opción para la compra de viviendas a tasas subsidiadas. Claro está, que para que esto ocurra, las autoridades siguen afinando cada uno de los detalles. Buscan evitar el fracaso del llamado Plan Inquilinos, la última medida que se diagramó para el sector.

Cambio de rumbo

Con la profundización de la crisis, las condiciones para obtener un crédito hipotecario vivieron un giro drástico. Los bancos endurecieron sus exigencias y se fueron mostrando cada vez más reacios a prestar a largo plazo.

Por otro lado, aquellos que ya contaban con un crédito otorgado a tasa variable o combinada, comenzaron a sentir el impacto en la suba de la cuota.

El problema se dio a partir de enero de este año, momento en el que los créditos otorgados durante 2005 a tasa combinada finalizaron su primer tramo a tasa fija y comenzaron a ser regidos por la variable.

Éstos, que habían arrancado con tasas del 8,5% en su otorgamiento, pasaron al 24,2%. Es así como quienes pagaban una cuota, en el 2008, de $1.000, desde enero comenzaron a pagar un monto cercano, en algunos casos, a los 3000 pesos.

Algunos bancos, como el Provincia y el Credicoop, tomaron la posta del problema y salieron a poner un "techo" al aumento. Incluso, desde el propio Banco Central, se avanzó en propiciar una serie de reuniones entre entidades y afectados, haciendo de veedor el propio BCRA.

Créditos en caída libre

De acuerdo al stock de créditos que informa el BCRA, (el saldo en función de los préstamos otorgados y las cancelaciones) se registró un crecimiento de tan solo 2,7% en noviembre, bajó a 2,6 en diciembre y en enero rozó el 1,2 por ciento.

Finalmente, en febrero, creció un 0,3%, lo que permite inferir que prácticamente no se dieron nuevos préstamos. Cabe recordar, que todos estas cifras están medidas en términos nominales.

Andrés Méndez, especialista en finanzas de Finsoport, explicó que los préstamos siguen cayendo a medida que la banca pública concentra los pocos otorgamientos que se realizan. En diciembre solo se otorgaron 4.100 préstamos por un promedio de $128.000. Esto, en un escenario donde hay 90 entidades, muestra claramente la concentración”, comentó.

Por otro lado, especialistas financieros de Notibancos.com, explicaron que “la percepción del mercado de préstamos inmobiliarios es que se encuentra en un proceso de desaceleración que culminará con un estancamiento, acompañando a las variables de la construcción de edificios de vivienda. Bueno sería que dicho estancamiento repercuta a la baja en los precios, de manera de que el acceso a la vivienda sea más alcanzable para el público", agregaron.

Oferta del mercado

Encontrar préstamos a tasa fija es “casi un milagro” en el escenario macroeconómico local. Solo tres entidades lo contemplan, que son el Santander Río, Ciudad e Hipotecario, con un plazo máximo de 10 años, aunque para ello hay que endeudarse a un costo financiero total mínimo del 31,18%

En cuanto a la tasa variable, al mayor plazo de 30 años (que sólo tenía el Macro) se le sumó la propuesta del Banco de la Nación Argentina.

De acuerdo a información de Notibancos, un total de 12 entidades ofrecen préstamos a tasa variable, a un plazo máximo promedio de 16,3 años, y con una tasa nominal anual promedio del 20%. En cuanto al costo financiero total (CFT) de las alternativas, el promedio actual se acerca al 25% (tres puntos más que hace seis meses).

Demanda en espera

Para cumplir con la demanda y reactivar el sector, desde una entidad bancaria explicaron que se deben tener en cuenta tres elementos:

La oferta bancaria, con las líneas de préstamos, a tasas de interés accesibles

La capacidad de compra o ahorro del salario

El valor del m2 construido o a construir

“El desafío hoy es de la demanda, no de la oferta bancaria. Se le deben dar soluciones que tienen que ver con el salario, el ahorro y la capacidad de compra, porque la cuota no puede ser mayor a un tercio del sueldo”.

En cuanto a la oferta de propiedad, los expertos coinciden en que el mercado cuenta con viviendas. “Solo falta la demanda”, reiteraron.

Sin embargo hay una demanda que desde hace años está en espera de líneas acorde a sus necesidades y posibilidades.

Según José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, la posibilidad de adquirir una vivienda propia está cada vez más lejos en la argentina.

Si bien en todo el mundo la cantidad de sueldos para comprar, que siempre fue alta, se disparó aún más, la realidad en Argentina también cambió.

“Antes se necesitaban ahorrar los sueldos completos de entre 5 a 7 años. Hoy, en cambio, se necesitan guardar 10 años completos de sueldo para lograrlo”, explicó.

Destino de los préstamos

Las características que dominan la demanda, de acuerdo a un informe de un banco privado, son:

Son familias con un ingreso promedio de $4.900

Pertenecen al sector medio

La edad promedio es de entre 31 y 40 años

Casi el 70% de los titulares son hombres

Casi el 60% tiene estudio universitario completo y con postgrados

El plazo promedio por el cual toman los créditos es 211 meses (7 años y medio)

En los últimos años también los jóvenes propietarios comenzaron tomar protagonismo en el mercado, y casi un tercio cumplen con este perfil.

El monto solicitado varía de acuerdo al destino del crédito. En general, se ubica entre los $50.000 y los $160.000, y están destinados a cambiar de propiedades en busca de una más grande.

Interés por región

Si bien la mayoría de los créditos se otorgan entre la Ciudad y la Provincia de Buenos Aires, también en el interior del país hay regiones con mucho interés en contar con líneas a medida.

La segunda en importancia es la región centro del país, seguida por la Patagonia. Esta diferenciación es muy importante porque el precio de las viviendas no es el mismo según la provincia, y de esto dependerá también el tipo de propiedad que podrá adquirirse.

De esta manera se comprueba que los montos de crédito solicitados más altos son en Buenos Aires y la Patagonia, mientras que los menores corresponden al Noreste (es también donde se piden menos créditos) y al Noroeste.

Opciones para la compra

El préstamo promedio que podría otorgar el Gobierno, según trascendidos, es de hasta $300.000. Teniendo en cuenta la cifra, la gran pregunta es cómo está el mercado en el segmento de unidades de u$s85.000 hacia abajo.

De acuerdo a las consultas realizadas por iProfesional.com entre desarrolladores, inmobiliarias y consultores, con este monto se podría adquirir departamentos de uno o dos ambientes en lugares más demandados de la Ciudad, como Palermo, Barrio Norte o Belgrado; y de tres ambientes ya en zonas de derrame, que son las que empezaron a crecer a partir de la saturación de las más buscadas, como Villa Urquiza, Villa Crespo y Almagro.

Según José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, el 72% de los pedidos de autorización de obras fueron para unidades de uno y dos ambientes, con un precio que va de u$s60.000 a 100.000 dólares.

En cuanto a las zonas, el 50% se concentra en seis lugares de Capital Federal, que son los de más demanda y concentración de gente.

Según Armando Pepe, operador del mercado, los compradores “se concentran más en busca de departamentos de dos y tres ambientes de entre u$s50 y u$s100 mil”, por lo que es lógica pura lo que explica que los nuevos emprendimientos se centren en este tipo de unidades.

En cuanto a unidades finalizadas, Nicolás Lang, de LJ Ramos, confirmó que hay muchas en construcción pero pocas finalizadas. Además, explicó que el constructor no quiere bajar precios entonces habrá sobreoferta de propiedades de mayor precio. “No hay muchas propiedades de $300.000 a la venta, son más las que están en construcción”.

“Con u$s82.000 se puede comprar hasta un tres ambientes, en algún barrio no central. Eso en Capital Federal. Pero también hay que tener en cuenta que pasa en el interior del país, donde los precios se dispararon notablemente y el valor del m2 es casi similar al de la ciudad en lugares como Bariloche, Neuquén y algunas zonas de Córdoba y Rosario", explicaron en Reporte.

En tanto Fernando Esquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, considera que "la medida - de salir a flote - sería positiva porque la clase media necesita créditos accesibles y es la única forma que tiene para acceder".

Guillermina Fossati

Fuente: iProfesional.com