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Mercado Inmobliliario Opciones
xan
#1 Publicado : lunes, 8 de febrero de 2010 13:29:11
Posición: Miembro Experto



Registrado: 11/12/2009
Mensajes: 462
http://www.lanacion.com....230821&origen=NLEco


Vuelven a subir los inmuebles nuevos
Los empresarios del rubro estiman que sería entre un 10 y un 15%, por el alza en los costos de la construcción
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Alfredo Sainz
LA NACION
Después de un año sin cambios en los precios, las propiedades por estrenar en Buenos Aires volverán a subir en 2010. Las inmobiliarias y los desarrolladores pronostican nuevos aumentos en los valores de los departamentos y casas, provocados por los incrementos de los costos de construcción.
Las proyecciones que hacen los empresarios del sector es que el metro cuadrado a estrenar terminará el año con una suba promedio del 10% frente a los niveles de 2009, y el gran interrogante es si este incremento no terminará empujando el precio al resto de los inmuebles, incluso los usados.
"Lo que estamos previendo es un escenario de un incremento de los costos de construcción en pesos en torno del 10 o el 15 por ciento, que indefectiblemente se va a tener que trasladar al precio del metro cuadrado a estrenar", explicó Eduardo Gutiérrez, presidente del grupo desarrollador Farallón, que avanza con proyectos propios en Pilar y en Uruguay.
En el sector destacan que la tendencia a la suba de la franja de las propiedades por estrenar se podría ver potenciada en la medida en que el tipo de cambio no acompañe la evolución de los costos de construcción en pesos.
"En los últimos meses de 2009, notamos un cambio en el mercado y una reactivación de la demanda, lo que deja muy buenas perspectivas para el año que recién comienza. Con el nuevo escenario, lo que proyectamos es que, si el dólar no acompaña a los incrementos en los costos de construcción, puede haber un nuevo ajuste en los precios, en torno al 10 por ciento, especialmente entre las propiedades a estrenar", señaló Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Mano de obra
De acuerdo con los números del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), en el último año, el costo de la construcción registró un alza del 10,8 por ciento, provocada por los aumentos en los precios de los materiales ?en este caso, las subas fueron lideradas por los precios de los sanitarios y la grifería.
En la mayoría de los casos, esta suba no se pudo trasladar a los precios al público del metro cuadrado, con lo cual el incremento en sus gastos terminó siendo absorbido por las empresas desarrolladoras, en un contexto de fuertes bajas en los niveles de venta de propiedades (en promedio, el mercado cerró con una caída del 21,8% en el número de escrituras de compraventa en la Capital Federal y del 24,9% en la provincia de Buenos Aires).
Para este año, los empresarios esperan una nueva suba en sus costos y, en este sentido, la mayor preocupación está puesta en la evolución de la mano de obra y en la nueva ronda de paritarias. "La mano de obra representa entre el 30 y el 40 por ciento del costo de construcción, pero está claro que cualquier suba que se negocie con los sindicatos no se puede trasladar íntegramente al precio del metro cuadrado", señaló Raúl Sáenz Valiente, vicepresidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
El efecto soja
En el mercado destacan, además, el papel que podría desempeñar la soja en la reactivación de las ventas de propiedades por estrenar en Rosario y en algunos barrios de la Capital Federal, que son los más buscados por los empresarios del campo.
"Cuando al chacarero le va bien, una de sus primeras opciones de inversión son los ladrillos, porque se trata de un inversor muy conservador. Igualmente, no hay que perder de vista que estos fondos de la soja sólo se van a canalizar hacia zonas que ya están consolidadas. Por eso, pueden tener un impacto favorable en Recoleta o Puerto Madero, pero difícilmente se sientan en opciones más nuevas como Parque Patricios", explicó José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario.
De todos modos, el consultor destaca que sólo el mes próximo podría haber una tendencia cierta de la evolución de los precios en las propiedades en la plaza local.
"Con una temporada de verano en la costa, tan buena, todas las decisiones de compra se trasladaron hacia marzo, con lo cual todavía es difícil anticipar qué puede pasar en 2010. Lo que está claro es que será difícil que se mantengan los precios en la medida en que sigan aumentando los costos de construcción. Pero, a la vez, cualquier intento de suba en los valores tiene como contrapeso la capacidad de la demanda, que sigue siendo muy limitada", explicó el director de Reporte Inmobiliario.
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gerardo
#2 Publicado : lunes, 8 de febrero de 2010 15:01:34
Posición: Nuevo


Registrado: 03/02/2010
Mensajes: 41
la noticia no vaticina nada extravagante, ante un escenario que todos concluyen será inflacionario.

En general el mercado de viviendas nuevas no acceden por medio del crédito, con lo cual es factible que el mercado acepte los ajustes. No sé que pasará con la viviendas usadas, tal vez haya menos compradores si aumenta el m2.
xan
#3 Publicado : miércoles, 21 de abril de 2010 17:00:00
Posición: Miembro Experto



Registrado: 11/12/2009
Mensajes: 462
Cuáles son los barrios porteños más caros y más baratos para comprar un departamento
Según un informe al que accedió lanacion.com, los metros cuadrados más costosos para viviendas pueden encontrarse en Recoleta, Palermo y Belgrano; Boedo, Flores y Saavedra, entre los más accesibles; siguen las alzas generales de precios
Noticias de Economía: anterior | siguiente Miércoles 21 de abril de 2010 | 09:25 (actualizado a las 12:27)
http://www.lanacion.com....ota.asp?nota_id=1256599

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Foto: Mauro Rizzi
En medio de una creciente inflación, el comunmente denominado "ladrillo" se convirtió en unas de las mejores inversiones, pero también en una buena manera de ahorrar. Sin financiamiento accesible para todos, ni público ni privado, y con precios ascendentes en el sector inmobiliario, la vivienda propia sigue estando fuera del alcance de muchos argentinos.
En ese contexto, el último informe sobre el sector -con precios de febrero- del Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) estimó que los precios de los metros cuadrados (M2) de los departamentos nuevos y usados de la Capital Federal siguen en una tendencia ascendente.
Entre los barrios relevados por los especialistas de la UADE, los de mayor precio promedio del M2, tanto en el segmento de departamentos nuevos como usados fueron, Recoleta, Palermo y Belgrano. Los valores de los departamentos nuevos rondan entre los US$ 2335 y los US$ 2043.
"Cabe destacar que, según las estimaciones del Instituto, el valor promedio simple de oferta del M2 para el conjunto de barrios relevados [Recoleta, Palermo, Belgrano, Nuñez, Villa Devoto, Barracas, Almagro, Villa Urquiza, Caballito, Villa del Parque y Boedo] es US$1787 para los departamentos nuevos y US$1750 para los usados", indicó el documento.
Según el informe, en la comparación entre diciembre último y febrero, el valor del M2 a estrenar cayó un 1,5% en Recoleta, "ajuste que podría derivarse de cambios en el portafolio de inmuebles ofertados". No obstante, en Palermo, Belgrano y Núñez los precios de las edificaciones en la misma condición crecieron entre un 0,9% y un 1,1%. Algo similar ocurrió en los restantes barrios, en los que se registraron leves subas.
"En materia de departamentos usados, la mayoría de los barrios observados experimentaron aumentos en sus precios respecto del relevamiento de diciembre pasado. Por ejemplo: Recoleta creció 1,6% y Belgrano lo hizo en un 1,7%", estimó el documento de la UADE.


La financiación. La semana pasada, la presidenta Cristina Kirchner relanzó la línea de créditos hipotecarios "Casa Propia", la mejor oferta en el sistema financiero, pero con requisitos que aún alejan a muchos argentinos de la posibilidad de acceder a su primera vivienda. De esta manera, se sumó al financiamiento ofrecido por el Banco Ciudad y el Banco Hipotecario (aunque este último ya cerró su ventanilla de préstamos).
El préstamo será con una tasa fija de un 12,75% en los primeros tres años y luego se convertirá en variable el resto de los años. Ajustará de acuerdo a la tasa Badlar -la que rige como promedio para los depósitos de más de un millón de pesos- más 4,5 puntos. Para fijar un techo a la volátil Badlar tendrá un tope dado por el índice de salarios que elabora el cuestionado Indec.
Elaborado por la sección de Economía de lanacion.com
gerardo
#4 Publicado : jueves, 22 de abril de 2010 9:09:03
Posición: Nuevo


Registrado: 03/02/2010
Mensajes: 41
el artículo no describe las causas del incremento de precio del m2 de los inmuebles, que seguramente una de los motivos sea el crecimiento de los costos de construccion.

Por el lado de la financiacion del Banco Nación, esperemos no sea una mera propaganda política y que realmente ayude a la gente.
xan
#5 Publicado : lunes, 3 de mayo de 2010 14:07:27
Posición: Miembro Experto



Registrado: 11/12/2009
Mensajes: 462
Afirman que los precios de los departamentos y de los alquileres seguirán subiendo
Una encuesta elaborada entre actores del sector a la que tuvo acceso lanacion.com estimó además que el principal problema para llevar adelante negocios inmobiliarios es la escasez de financiamiento
Noticias de Economía: anterior | siguiente Lunes 3 de mayo de 2010 | 12:54 (actualizado a las 13:04)
http://www.lanacion.com....ota.asp?nota_id=1260696

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Foto: Archivo
Por Francisco Jueguen
De la Redacción de lanacion.com
fjueguen@lanacion.com.ar
En medio de un contexto de creciente inflación, el sueño de la casa propia se aleja cada vez más. Una encuesta realizada entre actores del sector inmobiliario indicó que los precios para comprar un departamento seguirán subiendo -como así el de los alquileres- durante este año, mientras que ratificó que el principal escollo para los negocios en el sector sigue siendo el mismo: la financiación y la inflación.
El estudio al que accedió lanacion.com denominado "Escenario Inmobiliario 2010" fue publicado por la consultora especializada Reporte Inmobiliario y Mercado entre 465 personas -con diferentes cargos y especializaciones- pertenecientes al sector.
¿Cuál considera que es actualmente la principal dificultad para llevar adelante negocios inmobiliarios?, preguntó OH! Panel (la encuestadora que llevó adelante el estudio). La respuesta fue contundente: el 59,2% de los consultados respondió que el principal escollo es la escasez de financiamiento. Esta contestación contrasta con el optimismo de varios funcionarios por las líneas hipotecarias lanzadas por el Gobierno en las últimas semanas.
La inflación es la segunda traba importante al desarrollo del sector, según el 12% de los encuestados. Atrás aparecen otros problemas como la inseguridad jurídica (10,5%), la ausencia de demanda (9,4%), la elevada competencia (4,7%) y el impacto de la crisis financiera internacional (4,2 por ciento).
Los precios. En sintonía, pero en un porcentaje menor a los resultados del año pasado, la mayoría del sector considera que los precios inmobiliarios son altos (un 55,1%). No obstante, un 42,5% piensa que los valores que se manejan actualmente son adecuados.
Pero la tendencia es a la suba. Un 56,8% opinó que los precios de la venta de viviendas crecerán durante este año. Las diferencias se dan en la pregunta sobre el cuánto. El 23,6% piensa que las alzas serán entre un 1% y un 5%; el 25,6%, entre un 5 y un 10%; y un 7,6%, más del 10%. Casi un 30% cree que los valores se mantendrán estables y un 13,4%, que caerán.
Los alquileres también se irán para arriba. El 63,9% piensa que lo que deberán pagar los inquilinos durante este año será mayor con respecto al pasado 2009. Las alzas, piensa la mayoría (un 26,3%) cree que serán mayores al 10%. Sólo un 22,3% de los consultados estima que los precios se mantendrán estables. Un 8,4% cree que caerán.
La construcción. La inflación también hace mella del lado de la oferta. Los costos de la construcción, según la encuesta, sufrirán aumentos. Así lo estima un 92,7% de los consultados. Sólo un 1,5% piensa que la materia prima y los salarios en el sector bajarán. La gran mayoría (un 44,8%) afirma que la suba será de entre un 11% y un 20%.
"Dentro de los próximos 12 meses, ¿cómo cree que será la tendencia con respecto al ingreso de nuevos proyectos inmobiliarios?", preguntó la encuesta. Más de la mitad (55,9%) estimó que se mantendrán estables y un 30% que se reducirá. Esta última porción es mucho menor a la de 2009, un año marcado por la crisis internacional.
martingn
#6 Publicado : miércoles, 5 de mayo de 2010 1:06:15
Posición: Miembro Principiante



Registrado: 10/12/2009
Mensajes: 62
Creo que mientras haya inflación esto va a seguir pasando. Una lástima para los intentan acceder a comprar un inmueble...
xan
#7 Publicado : domingo, 30 de mayo de 2010 12:06:23
Posición: Miembro Experto



Registrado: 11/12/2009
Mensajes: 462
Consejos básicos para invertir en inmuebles
Terminó la ola de las oportunidades fáciles, pero los precios no bajan
Noticias de Economía: anterior | siguiente Domingo 30 de mayo de 2010 | Publicado en edición impresa
http://www.lanacion.com....ota.asp?nota_id=1269834

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Florencia Donovan
LA NACION
Los inmuebles son, desde hace tiempo, una de las reservas de valor más elegidas por los argentinos. La prueba está en que, si bien en 2009 la compraventa de departamentos sufrió una leve desaceleración, en ningún momento aflojaron los precios. Y, según coinciden los expertos, difícil será que la tendencia se revierta.
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explica que se debe a que la mayoría de quienes compran sin crédito en la Capital Federal lo hacen como resguardo de valor, para obtener una renta con el alquiler, por lo que no tienen una "necesidad imperiosa" de salir de la inversión.
Quienes piensen invertir en inmuebles deben saber que no es fácil encontrar grandes oportunidades, como pudo haber sucedido después de la devaluación y hasta el año 2006-2007. Hoy, el inversor debe estar informado y tener un conocimiento más profundo del mercado si quiere hacer un buen negocio.
Así, según dice Rozados, ya no hay que buscar tanto por zona o barrio, sino por nichos de oportunidades. "Hay que ver los valores de reposición (cuánto saldría construir en esa zona sumado el costo de la tierra). Todo lo que pueda obtenerse por debajo o igual a ese valor conviene", indica el experto, que advierte que "ni con la tierra regalada se podría construir hoy por menos de US$ 1300 el m2".
Claro que existen ciertos barrios que, si bien son los más caros, también son los que mejor funcionaron en todas las crisis, resguardando el valor de la inversión y, además, facilitando la salida de la inversión. Estos son los casos de Recoleta, Belgrano y Palermo. "En las zonas premium, las apreciaciones de los inmuebles pueden superar a la inflación. También cuando uno quiere salir de la inversión es más fácil. Vender un departamento en Recoleta puede llevar 30 días, contra 60 o 90 de Villa Urquiza", explica Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria. Toselli señala además que mientras que el alquiler anual promedio en Capital puede ser en torno al 5% del valor del inmueble, en los mejores barrios llega al 7 por ciento.
También hay barrios que se benefician del "efecto derrame" de las zonas más premium. Entre los de mayor potencial, los expertos incluyen a Almagro, Parque Patricios, Núñez, Villa Urquiza, Villa Crespo y Chacarita. Siempre, aclara Toselli, los departamentos de menos dimensiones -uno, dos o tres ambientes- son más fáciles de vender y de alquilar.
Una opción para quienes no tienen todo el cash para invertir, pero sí tienen buenos ingresos mensuales, son las inversiones de pozo, la mayor de ellas, a través de fideicomisos. Ricardo Theller, investigador del Instituto de Economía de la UADE, dice que cuando se compra en el pozo se debe mirar la reputación del desarrollador y, además, aconseja ir a ver otros edificios que ya haya realizado, para ver la calidad de la obra.
Los fideicomisos suelen exigir que el inversor pague de entrada entre 20 y 30% del valor del inmueble, y luego financia en cuotas a un plazo promedio de tres años. Las cuotas pueden ser en pesos o en dólares; las primeras suelen ajustarse por el índice de precios de la construcción.
mibolsillo@lanacion.com.ar
gerardo
#8 Publicado : miércoles, 2 de junio de 2010 22:57:44
Posición: Nuevo


Registrado: 03/02/2010
Mensajes: 41
alguien tiene experiencia para compartir sobre la compra de un dpto por medio de un fideicomiso financiero?
xan
#9 Publicado : martes, 8 de junio de 2010 15:02:07
Posición: Miembro Experto



Registrado: 11/12/2009
Mensajes: 462
Crece la compraventa de inmuebles en la ciudad . Los actos de compraventa de inmuebles realizados por escribanos porteños alcanzaron a 4.802 escrituras en abril último, lo que significó un aumento de 29,2% en comparación con el mismo mes del año anterior, según el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires. En el primer cuatrimestre, la actividad se elevó 32,7 por ciento en cantidad de transacciones inmobiliarias, y 69,4 por ciento en monto global. A la luz de estos resultados, se mantiene la expectativa de que "en los próximos meses se alcancen valores mensuales más cercanos a los máximos históricos anotados en 1998", señaló el Colegio. El informe señala que en el cuarto mes del año la totalidad de las operaciones involucraron unos 1615,6 millones de pesos, es decir, la suma se incrementó 55,8% respecto de un año atrás. El valor promedio de las transacciones se ubicó en abril en $336.440 pesos (un alza del 20,5% interanual). En abril más de la mitad de las transacciones se concentró en el segmento de las unidades de hasta 250.000 pesos, equivalente a unos 65.000 dólares, es decir unidades de hasta dos ambientes grandes o tres de reducidas dimensiones ubicados en barrios alejados del centro de la Ciudad. Las operaciones sumaron en conjunto 2761 actos, de los cuales 26,5 por ciento del total correspondió a la franja de hasta 150.000 pesos y 31 por ciento fueron registros por entre 150.000 y 250.000. "En comparación con un año antes se advierte una clara disminución de las operaciones de montos reducidos, y un desplazamiento hacia la tercera y cuarta franja en que se segmenta el mercado", destacó el informe.

http://www.lanacion.com....ota.asp?nota_id=1273000
xan
#10 Publicado : viernes, 18 de junio de 2010 6:49:47
Posición: Miembro Experto



Registrado: 11/12/2009
Mensajes: 462
¿Qué pasará con los alquileres?
Cronista pag 39
Raúl Saenz Valiente, director Ejecutivo de Creaurban


Los alquileres se mantendrán estables. La variable está dada por quién paga las expensas, que se incrementaron 20% en el primer semestre del año. Respecto de las oportunidades, están en aquellas zonas de la Capital Federal posicionadas en la clase media como por ejemplo Villa del Parque, Caballito y Almagro, entre otros barrios.

Iuri Izrastzoff, director de Izrastzoff Bienes Raíces

Creo que los alquileres, especialmente el mercado de Recoleta y Barrio Norte, han tenido una recuperación importante. Una tendencia que continuará en los próximos meses debido a que varias empresas extranjeras están volviendo a alquilar, así como también estudiantes que vienen del exterior y embajadas para su personal.

Mario Goldman, director del Instituto de Desarrollo Inmobiliario del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU)

Aumentarán, pero en menor medida que la inflación y que los precios de venta de los departamentos. Los márgenes de rentabilidad se reducirán. La renta promedio en la ciudad de Buenos Aires está en el rango promedio del 6% sobre el valor de la propiedad. Si continúan aumentando los costos de construcción, los valores de venta de los departamentos y el aumento de las expensas, esa rentabilidad solo se mantendrá en zonas premium como Recoleta, Puerto Madero, Palermo, Barrio Norte y Belgrano, donde el factor "ingresos" no es determinante. Hoy la oferta y demanda están concentradas en unidades de uno, dos y, como máximo tres ambientes chicos. La estimación es que hay una oferta de alrededor de 17.500 unidades chicas sin alquilar.

Diego Migliorisi, director de Migliorisi Propiedades

No hay indicios de aumentos considerables. No obstante, considero que podrían llegar a tener un leve aumento de entre el 5 y el 8 %. Es que al haber mayor oferta, el locatario tiene varias alternativas de alquilar, razón por la cual el propietario no puede especular como lo hacía en la crisis de los alquileres entre junio de 2008 y junio de 2009. Por otro lado, el notorio incremento de las expensas reduce la capacidad de absorber aumentos considerables en los alquileres.

Leandro Soldati, titular de Soldati Propiedades

En Palermo Hollywood se renuevan los alquileres que se mantienen muy cercanos a los precios anteriores. Existe un aumento lógico del 15 a 20 % por el aumento de los precios en general. En Recoleta existen muy pocas renovaciones este año. Por otra parte, no se generan visitas en los departamentos que se ofrecen a precios altos y el aumento de la oferta aumentó el poder de los inquilinos en la renegociación del contrato. Los propietarios ya no se sienten tan cómodos como antes para salir a buscar rápidamente un nuevo candidato. En cuanto a las oportunidades, surgen en barrios antes relegados como Villa Crespo, Colegiales, Villa Urquiza y Nuñez.
xan
#11 Publicado : lunes, 5 de julio de 2010 13:57:28
Posición: Miembro Experto



Registrado: 11/12/2009
Mensajes: 462
Mercado inmobiliario / La visión de los operadores
Se hacen más accesibles los alquileres en la Capital Federal
La mayor cantidad de unidades en oferta limita los aumentos de precios y flexibiliza las condiciones
Noticias de Economía: anterior | siguiente Lunes 5 de julio de 2010 | Publicado en edición impresa
http://www.lanacion.com....ota.asp?nota_id=1281635

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Javier Blanco
LA NACION
Alquilar en la Capital Federal es más accesible. El fenómeno, según los operadores inmobiliarios, es consecuencia lógica de un reacomodamiento del mercado que se caracteriza por un fuerte aumento en la cantidad de unidades ofrecidas (contracara del auge que la construcción tuvo en la ciudad en los últimos años y el traspaso de unidades que se ofrecían a turistas al mercado convencional), cierta flexibilización en las condiciones de contratación y una marcada tendencia a la estabilidad en los precios que, si bien se ajustan, lo hacen por debajo de la tasa de inflación de la economía.
Aunque no hay cifras exactas, los agentes coinciden al estimar que la oferta de alquileres, que había crecido 45% en 2009 por la crisis, sigue ampliándose de manera muy sostenida. Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, adjudicó el fenómeno "al progresivo traspaso al mercado locativo de unidades que originalmente se habían construido para su venta".
De hecho, se estima que hay en oferta un número récord de inmuebles. El Centro de Investigaciones Inmobiliarias del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM, un sistema creado en abril de 1982 y decano en el relevamiento de datos del mercado) tiene poco más de 25.000 unidades relevadas en el último trimestre, a partir de la publicación de avisos en los diarios Clarín y LA NACION. A esto hay que sumar unas 15.000 viviendas ofertadas en portales especializados de Internet (Zonaprop.com.ar y Argenprop.com.ar) y agregarle "un 39%, según los últimos cálculos realizados", dice Armando Pepe, dueño de la firma homónima y presidente del SOM, en referencia a la parte del mercado que se mueve por los métodos más tradicionales (cartel de la inmobiliaria o simple aviso artesanal del locador).
Como en muchos casos la oferta se repite por distintos canales, los operadores estiman que son entre 40.000 y 45.000 las unidades en oferta, una cifra sin muchos precedentes para una plaza con casi un millón de viviendas.
Para el operador Miguel Altgelt, la oferta de inmuebles aumenta en general porque, ante la falta de otras opciones rentables de inversión o la incertidumbre que conllevan, "la gente que puede pone su plata en ladrillos". Y lo siguen haciendo y volcando unidades al mercado de alquileres "aunque la renta que obtienen sea ya muy baja (entre 3 y 4% anual), porque lo que buscan es un mix de inversión e ingreso seguro mensualizado. Hay que saber que el común de los propietarios de los inmuebles en la Capital tienen hasta 2 departamentos", apunta.
Efectos sobre el mercado
Lo concreto es que el sostenido nivel de la oferta comienza a tener efectos sobre el mercado. A saber:
La mayor oferta acrecienta el remanente de viviendas que permanecen vacantes por más tiempo, lo que limita la actualización de los precios. "Los propietarios, antes que bajar el precio de venta y desprenderse de algo que les costó tanto, prefieren volcar el inmueble al alquiler aunque tengan que discutir el precio", dice Walenten.
Además, los precios de plaza tienden a achatarse. "El ingreso de unidades nuevas a valores competitivos hace que muchos inquilinos comiencen a arbitrar. Hoy se encuentran departamentos de 2 ambientes nuevos a precios que son apenas 15% superiores a los de una unidad igual y usada, cuando, por lo general, los edificios nuevos tienen más comodidades. Eso está generando un desplazamiento de la demanda a este segmento en detrimento de los departamentos usados", advierte Pepe.
La espiralización de las expensas está haciendo desaparecer los "paquetes", es decir, el tipo de contratos en los que los propietarios se hacían cargo de este costo para evitar sorpresas desagradables. "Cada vez más volvemos al esquema en que el inquilino tiene que asumir las expensas, lo que hace que tengan mejor posibilidad de colocación las unidades nuevas o mejor ubicadas y de expensas menores o razonables", dice Walenten.
Se flexibilizan las condiciones de contratación. "Con tal de alquilar a alguien que parece confiable, los propietarios no dudan en pedir menos adelantos y garantías. Antes se pedían garantías de Capital Federal y un depósito de 2 meses, además del mes de alquiler por adelantado. Ahora se ha comenzado a aceptar sólo un mes de depósito y garantes de otros distritos", agrega el directivo.
Las unidades chicas son las más demandadas, razón por la cual sus precios se mantienen más sostenidos, especialmente en los casos de departamentos ubicados en zonas universitarias o con acceso al subte, que son los más solicitados.
En materia de precios, los contratos se están renovando con aumentos promedio del 10 al 15% y un sistema de subas escalonadas cada seis meses o un año, "que no sigue la inflación proyectada o la actual, porque este mercado tiene su propia dinámica y se rige por simple ley de oferta y demanda", apunta Pepe.
Pero Altgelt agrega otro factor que está empezando a tener incidencia: "En su gran mayoría los inquilinos son asalariados y son sus propias limitaciones las que ayudan a ponerle límites a la actualización de precios", en alusión a la fuerte erosión que los persistentes ajustes en servicios tienen sobre los ingresos de la clase media.
xan
#12 Publicado : miércoles, 7 de julio de 2010 15:33:36
Posición: Miembro Experto



Registrado: 11/12/2009
Mensajes: 462
Viviendas: el “ladrillo” sigue firme como refugio y suben precios por la menor oferta


http://economia.iprofesi...or-la-menor-oferta.html


La compra se incrementó cerca de un 30% en los primeros cinco meses del año. La demanda sigue firme pero los desarrolladores ya no muestran tanto “entusiasmo” para encarar nuevos emprendimientos, ante la suba de costos y escasez de terrenos. ¿Cuánto aumentaron los precios en zonas premium?


La ecuación es casi previsible. Si la inflación “quema” y si las opciones de inversión escasean, el partido se dirime entre el dólar y el ladrillo.


Los argentinos saben que con cualquiera de estas dos alternativas pueden dormir tranquilos. Y si el primero está quieto, el segundo tiende a moverse.

En este contexto, la cantidad de interesados en comprar o renovar sus viviendas creció de manera significativa en estos últimos meses.

Tal es así que, según un relevamiento realizado por iProfesional.com entre una docena de referentes del sector, la cantidad de operaciones de compraventa creció más de 20% en el primer semestre -considerando total país- en comparación con el mismo período del año anterior.

Cabe aclarar que esta cifra “brilla” aún más porque en 2009 la crisis global metió demasiado miedo en el mercado interno, e hizo que muchos postergaran sus decisiones de compra.

En cambio, la radiografía del presente período se presente bien distinta. Y gracias a la recuperación de la demanda, el mercado inmobiliario pasó del temor al optimismo.

Radiografía
La cantidad de operaciones de compraventa ha mantenido un muy buen ritmo de recuperación, desde principios de año a esta parte.

El dato será dado a conocer en los próximos días. Lo cierto es que, tomando exclusivamente Capital Federal, el aumento en la cantidad de transacciones se acercó al 30%, en el acumulado enero-mayo, respecto al mismo período de 2009.

En junio se registró una pequeña calma, dado que por el Mundial se incrementó la permanencia en los hogares.
Aun así, los expertos proyectan un alza superior al 20% -total país- para todo el semestre.

Más de una docena de ejecutivos de inmobiliarias, desarrolladores y analistas consultados por iProfesional.com ratifican esta recuperación y se entusiasman con un movimiento aún mayor, de cara a los próximos meses.




“El incremento de las operaciones en el área premium promedia el 20%”, confirmó Diego Cazes, vicepresidente de LJ Ramos.

Según explican los referentes del sector, la mejora en el nivel de confianza de gran parte de la sociedad resulta clave a la hora de explicar este repunte.

“Comprar una vivienda es una decisión que conlleva un alto riesgo. Hoy, una gran mayoría de los argentinos que tenían dinero ahorrado están volcándose al ladrillo”, agregó Héctor D´Odorico, presidente de D´Odorico Negocios Inmobiliarios.

Así las cosas, empujado por la dinámica alcista actual, los directivos de inmobiliarias, cámaras y desarrolladores confían en que el sector pueda alcanzar los registros previos a la crisis internacional.

Otro dato a destacar es que este mayor movimiento se dio tanto en usados como en nuevas unidades, tal como explicó Leandro Korn, director de Korn Propiedades.

“La gente se vuelca al ladrillo porque es una forma de resguardar su capital. Muchos que tenían dólares bajo el colchón, ahora quieren usarlos para sumar metraje a la propiedad que ya tienen, o para cambiarla por otra”, comentó el directivo.

Precios
Los precios también se recuperan a la par del mayor ritmo en las ventas.

Los analistas pronostican que podrán aumentar más por el impacto de la inflación en pesos, que se traslada al dólar, ya que el billete verde está prácticamente paralizado.

“Las propiedades, medidas en dólares, seguirán subiendo mientras éste mantenga su valor. Tal es así que entre junio 2009-2010 hubo incrementos de hasta un 20% en algunas unidades premium”, resaltó D´Odorico.

"Algo que impacta de manera directa en los precios de venta son los aumentos en los costos de construcción y el alza de los terrenos, ya que estas subas tienen que trasladarse al producto final", señaló José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, en una entrevista realizada por iProfesional.com.

Según explicó, "en determinadas zonas de Capital Federal se hace muy difícil encontrar un departamento de dos ambientes a estrenar a menos de u$s100.000, como ocurre en Belgrano, Palermo, Barrio Norte o Recoleta".

"Los precios subieron entre un 8% y un 15% en dólares, con respecto a los valores vigentes un año atrás, dependiendo la zona. Paradójicamente, los que más treparon son los de unidades en desarrollos en barrios premium", resaltó Rozados, que así se expresó:




En tanto, D´Odorico enfatizó: “Sucede que las cotizaciones de inmuebles ubicados en barrios de alta demanda fueron acompañando la inflación, cosa que no hizo el dólar. Por eso creo que en el futuro se mantendrá la tendencia y habrá que hacer la siguiente cuenta: dólar + metro cuadrado + un 20 por ciento”.

La suba en los costos de construcción, en el caso de obras nuevas, resulta clave en esta dinámica, dado que también impulsa al alza a las unidades usadas.

“Los costos de la construcción en dólares treparon un 15% en el último año. Además, el valor de los terrenos no cede. Y esto finalmente se traslada en buena medida a los precios”, explicaron desde Tizado Propiedades.



Sebastián Sosa, director de RE/MAX, también destacó la influencia de la inflación: “En un año que uno no imaginaba que las propiedades podían aumentar, continúan haciéndolo. Y en la medida en que no haya otro lugar mejor donde resguardar el dinero, el ladrillo seguirá siendo un refugio muy buscado”.

Mariano Oppel, de Oppel Propiedades, reconoció que los precios acompañaron la evolución de la mayor demanda. Especialmente, en los inmuebles de mejor calidad.

En este sentido, hay que destacar que las cotizaciones han tenido una dinámica muy particular desde que ocurrió la crisis en 2009:

En primer lugar, porque demostraron que son muy resistentes a la baja, aun en los momentos de máxima tensión, tal como ocurrió en plena crisis global en la primera parte del año pasado.

En segundo término, la rígida postura de los propietarios -de aquél entonces- hizo que aumente el número de viviendas para alquilar, ya que los dueños preferían destinar la unidad al mercado locativo antes que rebajar el precio de venta.
Hoy las cosas han cambiado. La situación empieza a acomodarse y muchas viviendas vuelven al circuito de venta, según afirman desde LJ Ramos.

“Con mayor estabilidad y certidumbre, la oferta y demanda logran acordar el número final con mayor facilidad”, comentó Cazes.

En general, se estima que los precios seguirán creciendo en un promedio de 15% a 20%, con una mayor suba en las zonas más demandadas.

Se reduce la oferta, aumenta la demanda
A pesar de este mejor clima, los brokers aseguran que el interés de los desarrolladores para avanzar en nueva obras es apenas “moderado”.

"Hay menos incorporación de obras nuevas, menos proyectos que se van iniciando. El dinamismo es menor respecto a 2007 y 2008. Al recorrerse las calles se siguen viendo obras en construcción, pero las mismas corresponden a permisos presentados en 2009, incluso datan de 2008 y 2007. En Capital Federal, por ejemplo, los permisos de obra se redujeron este año en porcentajes superiores al 30%. Obviamente, esto implica que, a futuro, va a haber menos oferta de unidades nuevas", alertó Rozados.

Y esta situación tiene su correlato en la evolución de la superficie construída y el marcado descenso de los últimos dos períodos:




Este menor desarrollo de nuevas obras -producto de que los desarrolladores ya no obtienen las mismas ganancias que la de otros años, para un nivel de riesgo mayor- trae como consecuencia, en la visión de expertos, que la demanda podría llegar a superar la oferta.

“Al mayor ritmo de adquisición de propiedades estarán faltando unidades en el futuro. Los desarrolladores no están jugando como antes. Muchos se dedican a obras pequeñas, que concluyen rápido, para evitar grandes riesgos. Entonces, la cantidad de metros cuadrados que vuelven al mercado es inferior a la que necesitan los compradores”, confirmó el directivo de LJ Ramos.

Menos rentabilidad, más recaudos
La suba del costo de la construcción preocupa sobremanera a los desarrolladores.

Son conscientes de que la rentabilidad ya no es la misma que la de otros años y que deberán resignar varios puntos, si es que quieren colocar la totalidad de unidades.

A los constructores “no les queda otra alternativa que acostumbrarse a ganar menos, teniendo en cuenta el elevado costo de los terrenos, que ya de por sí les resta beneficio”, apuntó Korn.





Para reducir los riesgos al máximo posible, muchos adoptaron como modalidad de venta de los proyectos un sistema llamado “a costo abierto”.

Este permite dividir dicho riesgo entre desarrolladores, compradores e inversores. ¿Cómo funciona?

Para cubrir el valor del terreno se cobra una suma fija, en proporción al total de metros cuadrados de la unidad, y en relación a los del proyecto.

Luego el precio queda abierto. Y se va retocando las veces que sea necesario, según el incremento en mano de obra e insumos.

Las estrellas
Tal como sucede desde hace algunos años, las zonas de Palermo, Barrio Norte, Recoleta y Belgrano son algunas de las elegidas por los interesados en comprar. Y este semestre también quedó demostrado.

En cuanto al tamaño y los precios, buscan departamentos de dos y tres ambientes, que pueden ir de 40 a 100 m2, y con un valor de hasta los u$s150.000, según explicó Armando Pepe.

Daniel Obetko, Director Comercial de Soldati Propiedades, también confirmó esta tendencia. Y sostuvo que se debe calcular el valor del metro cuadrado en un promedio de u$s2.000 a u$s2.500, en el caso de departamentos a estrenar en esos barrios.

También admitió una recuperación en zonas como Puerto Madero, aunque allí hubo una demanda de productos de mayor tamaño, al igual que en Belgrano o Palermo, con valores entre u$s2.500 y u$s3.500 el metro.

Entre otras características que dominan las búsquedas, Diego Migliorisi, de Inmobiliaria Migliorisi, rescató que el público de clase media, que prefiere unidades de 2 y 3 ambientes, se fija fundamentalmente que tengan bajas expensas.

Por último, el factor seguridad, tanto del edificio como de la zona, está tomando cada vez más protagonismo en la elección.

Perspectivas
Los expertos coinciden en que la tendencia positiva se mantendrá, ya que el ladrillo se consolida, día a día, como refugio de la inversión.

“El mercado sigue a buen ritmo la recuperación, porque la inflación hace que la gente tenga voluntad de invertir en viviendas como refugio de valor”, comentó Tizado.

Sosa, por su parte, resaltó las cuentas pendientes del sector: "Seguimos viendo la misma película. Se construye para idéntico segmento. Es decir, el desarrollista piensa en el inversionista que lo puede pagar. Apuntar también a la clase media que necesita de una vivienda, es la cuenta pendiente que tenemos en el mercado".

Por otro lado, confió en la dinámica de cara al futuro. “Va a ser un año bueno, siempre comparándolo con el 2009. No vamos a volver a los años 2004, 2005 o 2006. Pero sí cerraremos con un balance positivo, en comparación con el período previo”, sintetizó.

Guillermina Fossati
©iProfesional.com
xan
#13 Publicado : miércoles, 14 de julio de 2010 15:50:59
Posición: Miembro Experto



Registrado: 11/12/2009
Mensajes: 462
Siguen subiendo los precios de los departamentos y se dificulta el sueño de la casa propia
En los primeros meses del año, se registraron alzas en torno al 10% en dólares; por qué los valores crecen en períodos de expansión pero no bajan en momentos de recesió
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Noticias de Economía: anterior | siguiente Miércoles 14 de julio de 2010 | 08:19 (actualizado a las 12:04)
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Foto: Archivo
Por Javier Tavani
De la redacción de lanacion.com
jtavani@lanacion.com.ar
La incipiente recuperación de la actividad inmobiliaria, guiada por la mejora de algunos indicadores macroeconómicos, motivó una fuerte aceleración de los precios de los inmuebles, tanto usados como a estrenar, en los primeros meses del año. Los analistas estiman que en lo que va de 2010 las subas oscilan entre el 8 y el 15%, de acuerdo a la ubicación y condición de las propiedades.
Los precios se aceleraron de la mano de un notable incremento en la cantidad de operaciones y del monto de las mismas. En cuanto a las escrituras, el dato de mayo en la ciudad de Buenos Aires mostró un incremento de 41% en la cantidad de compraventas y de 91% en los precios de los inmuebles.
Pero otro factor determinante fue la suba de los costos de construcción en dólares que, con el dólar estable, se trasladaron a los precios de venta.
Así lo sostiene José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, que precisa que esa suba se ubica hoy en torno al 13% interanual, en dólares. En tanto, el informe del mercado inmobiliario elaborado por la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) mostró para los primeros cinco meses del año una suba interanual del 14 por ciento.
El mismo informe estimó que, para ese período, la oferta total de vivientas a la venta creció 7,1%, en tanto que los precios avanzaron 9,7% en el caso de unidades a estrenar y 9,3% para los usados.
Los valores aportados por Reporte Inmobiliario son similares: relevaron una suba de entre 8 y 15%, en relación a la condición de nueva o usada de la unidad y su ubicación. Las mayores subas, de 15%, se registraron en los barrios porteños de Recoleta y Barrio Norte.
Razones. "Esto lo atribuimos a la suba de los costos de la construcción. Sin embargo, también influye que en cada barrio estamos en una etapa en la que se están concluyendo gran cantidad de obras y eso hace que sus precios en este punto hayan subido", sostuvo Rozados.
Además, consideró que el cambio de tendencia obedece también a la coyuntura económica. "Durante 2009 hubo una desaceleraión del mercado que coincidió con la llegada de la crisis internacional", dijo. En esa etapa "hubo una caída importante en la cantidad de operaciones, aunque no en los precios", agregó.
Entonces, ¿por qué los precios de mercado no bajan en períodos recesivos, pero sí suben en ciclos de auge económico? Rozados consideró que se debe a la composición mayoritaria de inversores, y no de usuarios, que tiene hoy la oferta de viviendas.
"El precio es más flexible si hay necesidad o deudas, y eso es más infrecuente entre inversores; si no, no se vende", sostuvo. Además, si no hay una opción de inversión mejor, hay mayor resistencia a baja generalizada de precios. Antes que convalidar una baja de precios de las unidades, los propietarios elijen entonces retirar sus viviendas del mercado y esperar mejores ofertas.
xan
#14 Publicado : jueves, 30 de julio de 2015 10:44:35
Posición: Miembro Experto



Registrado: 11/12/2009
Mensajes: 462
Se desaceleraron los precios de los alquileres, pero en el año crecieron más que la inflación oficial

La entidad precisa que, a junio, los valores aumentaron un 26,6%, por debajo del ritmo de 30% que venían mostrando. El costo de vida del Gobierno fue del 15 por ciento
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En las inmobiliarias culpan al cepo cambiario por la falta de actividad
En las inmobiliarias culpan al cepo cambiario por la falta de actividad
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Los precios de los alquileres se desaceleraron en junio y cerraron con un incremento anual del 26,6%, luego de varios meses en los que se registraron avances por encima del 30%.

Si bien este es un buen síntoma, vale tener en cuenta que esta cifra supera por 11,6 puntos porcentuales a la inflación oficial que, de acuerdo con el Indec, alcanzó el 15% en junio.

Así se desprende de un relevamiento realizado por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), que destacó que ese movimiento representa "un ritmo de variación que volvió a atenuarse por cuarto mes consecutivo".

Según el informe de la entidad empresaria, sin embargo, el alza en los precios de los alquileres se colocaron una vez más por debajo de la inflación mensual del 1,53% estimada para junio por el denominado IPC-Congreso, que presenta la oposición.

Por otra parte, el indicador de ofertas de propiedades en alquiler mostró el mes pasado una suba de 1,2%, pero quedó 19,5% por debajo los niveles registrados un año atrás, precisó la Cámara Inmobiliaria.

El sector logró en junio su tercer mes consecutivo con números en alza en la cantidad de operaciones, después de tres años de baja permanente por la imposición del cepo cambiario, que impactó de lleno contra este rubro históricamente dolarizado.

Pero la incipiente recuperación aún no tuvo efectos sobre los precios nominales de venta de las propiedades, que vienen mostrándose "estables" en dólares desde fines de 2014, dijo la CIA.

En tanto, la cantidad de propiedades "chicas" en venta alcanzó un nivel similar al de una año atrás (con un leve incremento del 0,2%).

Al segmento mediano le fue un poco mejor, con un incremento del 2,8%, mientras que las unidades grandes retrocedieron 7,9% anual.

Más allá de la realidad de ciertas zonas o productos, en junio el conjunto de la oferta mostró una retracción de 0,1% en comparación con mayor y una baja de 1,18% respecto del mismo mes del año pasado.

Si algunos indicadores del sector mejoran, las comparaciones se están realizando contra 2014, el período más bajo en décadas y la lectura del tramo enero/mayo situó al sector con apenas 260 operaciones de compra-venta por encima de ese piso, en cinco meses.

La CIA consideró que "la señal es buena, aunque modesta", y apuntó que las 3130 escrituras informadas por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires para mayo marcaron una suba de 7,9% frente al año anterior.

No hay que perder de vista que las estadísticas de escrituras reflejan operaciones efectuadas entre 60 y 90 días antes, momentos en que el dólar se mantenía¡a casi congelado, arrancando una larga temporada electoral con precios nominales estables y un tipo de cambio casi idéntico al de julio de 2014, según se encargó de estacar la Cámara Inmobiliaria.
Millan Brad
#15 Publicado : miércoles, 4 de julio de 2018 19:41:09
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Registrado: 04/07/2018
Mensajes: 3
¡Muchísimas gracias por la informacion!
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