Preguntas frecuentes sobre Préstamos Hipotecarios
- ¿A qué se denominan Solicitantes de Crédito Hipotecario?
- ¿Cuáles son los requisitos de un solicitante de préstamo hipotecario?
- ¿Qué es el Contrato de Mutuo Hipotecario?
- ¿Qué conceptos integran el Ingreso de un individuo?
- ¿Qué destinos puede tener un préstamos hipotecario?
- ¿Cuáles son los tipos de tasas que pueden aplicarse a un préstamo hipotecario?
- ¿Qué sistemas de amortización se utilizan en préstamos hipotecarios?
De acuerdo a lo normado por el Banco Central de la República Argentina, se denominan Solicitantes de créditos hipotecarios al conjunto de deudor, codeudor(es) y garante(s) de un préstamo hipotecario.
Deudor: tomador del crédito
Codeudores: se denominarán codeudores al conjunto de deudores (cuando exista más de uno). Los codeudores deberán asumir su obligación solidariamente, constituyéndose además en dadores de hipoteca si el bien a hipotecar es de su propiedad. No es condición necesaria que el deudor y/o codeudores sean ocupantes del inmueble a hipotecar.
Dadores de Hipoteca: son dadores de hipotecas:
- Los codeudores que hipotecan bienes de su propiedad
- Los copropietarios del inmueble que no asuman el carácter de deudores por no ser tomadores del crédito
Los dadores de hipoteca pueden constituirse en fiadores lisos, llanos y principales pagadores, convirtiéndose de esta manera en garantes.
Garantes: los dadores de hipoteca constituidos en fiadores y principales pagadores.
También podrán asumir el carácter de garantes personas que no sean propietarios del inmueble a ser utilizado como garantía.
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- Ser personas físicas, mayores de edad o civilmente emancipadas, autorizadas para ejercer el comercio
- Estar totalmente autorizados para realizar transacciones financieras, es decir que no se encuentren inhabilitados por cualquier motivo por autoridad competente
- No mantener litigios o causas judiciales pendientes que, a criterio de la entidad, sean significativos en sí
- Cumplir los requerimientos exigidos por el seguro de vida. No hay límite máximo de edad, salvo aquel que surja de los requerimientos del seguro de vida
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Se trata de préstamos otorgados a personas físicas, los cuales estarán garantizados con derecho real de hipoteca (estipulado en el Art. 2503 del Código Civil de la Rep. Arg.) sobre inmuebles destinados a vivienda, permanente o no, ubicados en el territorio nacional.
De acuerdo al Art. 3108 del Código Civil, la hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor.
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Una de las características principales del Ingreso es que debe ser Demostrable, Habitual y Permanente.
Respecto a los empleados en relación de dependencia se considerará el sueldo y el sueldo anual complementario (aguinaldo), las comisiones y las gratificaciones (para estas últimas se tomará un promedio de los últimos 12 meses). La entidad tomará en consideración el último año de la situación laboral del solicitante.
Para el caso de trabajadores autónomos se considerará el promedio mensual del último año de los ingresos que surjan de las declaraciones juradas impositivas presentadas ante la AFIP.
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El destino del préstamo solicitado podrá ser uno de los mencionados a continuación o una combinación de ellos:
- Adquisición de vivienda permanente (aquella en la cual “al menos” uno de los solicitantes habita o habitará la mayor parte del año)
- Adquisición de vivienda no permanente (si no se cumple la condición anterior, será vivienda no permanente)
- Construcción o terminación de vivienda permanente (en caso de no cumplirse la condición de mejoras sobre vivienda permanente)
- Construcción o terminación de vivienda no permanente
- Mejoras sobre vivienda permanente (obras y/o trabajos que se realicen en la propiedad con posterioridad a que se encuentre en condiciones de habitabilidad)
- Mejoras sobre vivienda no permanente
- Obtención de financiamiento con otro destino, utilizando como garantía la vivienda permanente
- Obtención de financiamiento con otro destino, utilizando como garantía la vivienda no permanente
- Refinanciación de préstamos cuyo destino haya sido alguno de los indicados precedentemente sobre vivienda permanente
- Refinanciación de préstamos cuyo destino haya sido alguno de los indicados precedentemente sobre vivienda no permanente
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Tasas fijas:Dicha tasas permanecerán inalterables durante la vigencia del préstamo. Es por esto que los contratos de los préstamos no podrán contener cláusulas que prevean su modificación en determinadas circunstancias, excepto que provengan de decisiones adoptadas por autoridad competente. Esto significa que en general, durante la vigencia del préstamo, la tasa pactada no se modificará.
Tasas variables: Las tasa de interés variable, como bien lo dice su nombre, tendrán una parte que será variable, la cual se determinará aplicando ciertos indicadores (ejemplo: utilización de tasas aplicadas a plazos fijos mayores a $ 1 MM, las cuales son utilizadas como referencia en el mercado – Tasa Badlar). Es por esto que los contratos a tasa de interés variable deberán especificar claramente los parámetros que se emplearán para determinación y periodicidad de cambio.
CFT (Costo Financiero Total): Se expresará en forma de tasa efectiva anual, en tanto por ciento con dos decimales, y se determinará agregando a la tasa de interés el efecto de los cargos asociados a la operación, cualquiera sea su concepto, en la medida que no impliquen la retribución de un servicio efectivamente prestado o un genuino reintegro de gastos.
Es decir, que será aquella tasa que efectivamente tendremos que abonar por el préstamo solicitado y la cual deberá ser informada por la entidad.
Muchos de los gastos adicionales a considerar son gastos administrativos, gastos de otorgamiento, seguros obligatorios, gastos por tasación, entre otros. Todos estos conceptos incrementarán el valor que tendremos que abonar a la entidad por el préstamos solicitado.
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Los sistemas de amortización que se utilizan generalmente para los préstamos hipotecarios son el Sistema Francés y el Sistema Alemán.
Sistema Francés: Es aquel que tiene cuotas periódicas fijas e iguales que incluyen capital e intereses, en las cuales la porción de capital es creciente y la parte de los intereses es decreciente (ya que se calcula sobre saldo de deuda).
Dado que la cuota de intereses es decreciente y que la cuota total es constante, la cuota de amortización es creciente. Por eso también se lo conoce como sistema de amortización pro-gresiva.
Se trata del sistema más utilizado por las entidades.
Sistema Alemán: Es aquel que tiene cuotas periódicas decrecientes, en las cuales es fija la porción de capital y decreciente la porción de intereses.
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